Die deutschen Großstädte erleben weiterhin einen rasanten Anstieg der Immobilienpreise – ein Phänomen, das viele Käufer, Verkäufer und Investoren gleichermaßen beschäftigt. Trotz hoher Bauzinsen und der wirtschaftlichen Herausforderungen im Jahr 2025 bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum ungebrochen. Von Dortmund bis München, von Berlin bis Hamburg – die Preise steigen auch in weniger beliebten Randgebieten, während Zugang zu bezahlbarem Wohnraum immer knapper wird. Gleichzeitig kämpfen Bauträger mit Fachkräftemangel sowie teuren Baumaterialien, was die Angebotsseite zusätzlich belastet. Auch die anhaltende Urbanisierung, gesteigerte Arbeitsmigration und der Wunsch vieler junger Menschen nach Eigentum prägen diesen herausfordernden Markt. Experten wie ImmobilienScout24, Vonovia und PATRIZIA Immobilien beobachten diese Trends mit Sorge und Perspektive. Dieses komplexe Zusammenspiel aus Angebot, Nachfrage, Zinsentwicklung und regionalen Besonderheiten prägt den deutschen Immobilienmarkt 2025 und lässt Prognosen für die kommenden Jahre spannend bleiben.
Ursachen für den Anstieg der Immobilienpreise in deutschen Großstädten
Der Anstieg der Immobilienpreise in deutschen Großstädten ist kein Zufall, sondern das Ergebnis verschiedener miteinander verwobener Faktoren. Häufig wird auf den ersten Blick der Zinsanstieg als Hemmnis für Immobilienkäufe angesehen, doch die Realität ist wesentlich komplexer und zeigt, warum die Preise trotz teurerer Baufinanzierungen weiter steigen.
Hohe Nachfrage und limitierte Bautätigkeit
In den Metropolregionen Deutschlands ist die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Häusern höher als das Angebot. Gründe dafür sind:
- Bevölkerungswachstum durch Zuzug, insbesondere junge Berufstätige und Familien, die auf den Arbeitsmarkt in Großstädten angewiesen sind.
- Urbanisierungstrend: Immer mehr Menschen bevorzugen die Lage in der Stadt wegen Infrastruktur, Arbeitsplätzen und kulturellen Angeboten.
- Wunsch nach Eigenheim: Laut Umfragen von Dr. Klein streben 92 % der 18-29-Jährigen in Deutschland spätestens irgendwann Wohneigentum an.
- Langsames Bautempo: Trotz hoher Bautätigkeit reicht das Bauvolumen nicht aus, um die Nachfrage flächendeckend zu befriedigen.
Diese Faktoren wirken zusammen und erzeugen einen starken Nachfragedruck auf den Immobilienmarkt.
Fachkräftemangel und Materialkosten als Hemmnisse
Die Bauwirtschaft sieht sich mit erheblichen Herausforderungen konfrontiert:
- Mangel an qualifizierten Bauarbeitern erschwert die schnelle Umsetzung neuer Wohnprojekte.
- Unterbrechungen in Lieferketten während der Pandemie haben Baumaterialien verteuert und sie schwer verfügbar gemacht.
- Die Kombination aus hoher Nachfrage und steigenden Kosten führt zu Preissteigerungen bei Neubauten, was sich direkt auf den Verkaufspreis und indirekt auf die Mietpreise auswirkt.
Durch diese Faktoren werden Neubauprojekte teurer und preislich für viele Käufer weniger attraktiv, was den Druck auf den bestehenden Wohnungsmarkt verstärkt.
Steigende Bauzinsen und deren paradoxe Wirkung
Während die Bauzinsen seit 2022 stark gestiegen sind und sich Anfang 2025 auf einem effektiven Jahreszins von rund 3,24 % eingependelt haben, wirkt sich dies nicht stark bremsend auf die Immobilienpreise aus. Experten wie Dr. Klein prognostizieren, dass die Zinsen in naher Zukunft seitwärts tendieren. In konkreten Zahlen bedeutet das:
| Immobilientyp | Preissteigerung (Vorjahresquartal) | Beispiel Metropolregion |
|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | +5,18 % (Durchschnitt) | Dortmund (+9,47%), Hannover (+7,74%) |
| Ein-/Zweifamilienhäuser | +2,36 % (Durchschnitt) | Dresden (+4,98%), Düsseldorf (+4,46%) |
Dies zeigt, dass die Zinsbelastung zwar steigt, aber angesichts der starken Nachfrage nicht ausreicht, um Preissteigerungen zu stoppen.
Regionale Unterschiede und günstigere Preisbereiche
Obwohl die Durchschnittspreise anziehen, gibt es innerhalb der Metropolregionen noch immer Unterschiede:
- In Berlin sind Eigentumswohnungen schon ab 602 €/m² zu finden, in Hamburg sind Einfamilienhäuser mit 502 €/m² vergleichsweise günstig.
- Randgebiete und weniger gefragte Stadtviertel bieten noch erschwinglichere Optionen, wie eine Analyse von Europace zeigt.
- Viele Interessenten nutzen solche Stadtteile als Investitionsmöglichkeit – ein Trend, unterstützt durch Plattformen wie ImmobilienScout24 und Ziegert Immobilien.
Dieser Markt bietet somit Chancen, trotz des allgemeinen Preisanstiegs, allerdings sind attraktive Lagen weiterhin besonders teuer.
Langfristige Prognosen und Entwicklung der Immobilienpreise in den Metropolregionen
Für die kommenden Jahre überschneiden sich Prognosen verschiedener Fachinstitute und Marktteilnehmer und zeichnen ein differenziertes Bild der Immobilienentwicklung in Deutschland.
Erwartete Preisentwicklung bis 2035
Die Postbank-Prognose zeigt, dass Immobilienpreise in Deutschland grundsätzlich weiter steigen werden, insbesondere in:
- Süddeutschland – mit starken Zuwächsen in Städten wie München und Stuttgart.
- Großräume Hamburg und Berlin, die von wachsender Bevölkerung und Angebotseinschränkungen geprägt sind.
- Weser-Ems-Region, die von verbesserten Infrastrukturmaßnahmen profitieren könnte.
Im Gegensatz dazu wird in manchen Regionen Ostdeutschlands mit sinkenden oder stagnierenden Preisen gerechnet, abgesehen von beliebten Städten wie Leipzig, Jena und Weimar. Die jährlichen Steigerungen im Zeitraum 2021–2035 bewegen sich laut Postbank meist zwischen 0,4 % und 1,8 %, was auf ein moderates, aber stetiges Wachstum hinweist.
| Stadt | Jährliche Preissteigerung (%) |
|---|---|
| München | 1,84 |
| Frankfurt am Main | 1,67 |
| Köln | 1,43 |
| Berlin | 1,31 |
| Düsseldorf | 0,80 |
| Stuttgart | 0,73 |
| Hamburg | 0,43 |
Einfluss von großen Immobilienunternehmen
Unternehmen wie Vonovia, LEG Immobilien oder TAG Immobilien übernehmen in vielen Metropolregionen eine bedeutende Rolle als Anbieter und Verwaltungen von Wohnimmobilien. Ihre Investitionsstrategien und Bestandsausweitungen beeinflussen maßgeblich die Marktpreise, da sie großen Einfluss auf das verfügbare Angebot nehmen.
Außerdem treiben Immobilienentwickler wie PATRIZIA Immobilien und Project Immobilien durch Neubauprojekte in attraktiven Lagen die Preise an, da die Neubauten oft neben moderner Ausstattung auch Nachhaltigkeitszertifikate aufweisen, die höhere Investitionskosten mit sich bringen.
Diese strategischen Bewegungen der Firmen machen deutlich, dass sich die Immobilienlandschaft auch künftig in Ballungszentren zugunsten hoher Preise entwickeln wird.
Die Rolle der Mietpreise und ihre Wechselwirkung mit Immobilienpreisen
Die Mietpreise in deutschen Städten reagieren sensibel auf die Entwicklungen des Immobilienmarkts. Dass die Mieten trotz leicht zurückgehender Immobilienpreissteigerungen weiter anziehen, hängt mit mehreren Faktoren zusammen.
Ursachen für steigende Mietpreise
- Angebotsknappheit: Der Wohnraum reicht nicht aus, um die steigende Zahl der Wohnungssuchenden zu bedienen.
- Wirtschaftliche Lage: Steigende Einkommen und geringe Arbeitslosigkeit erlauben es mehr Menschen, höhere Mieten zu zahlen.
- Demografischer Wandel: Urbanisierung und die Zunahme von Singles und kleinen Haushalten erhöhen die Nachfrage nach kleineren Wohnungen.
- Steigende Bau- und Instandhaltungskosten: Kosten für nachhaltige Bauweisen und Energieeffizienz lassen die Mieten steigen.
Auswirkung auf Mieter und Investoren
Für Mieter bedeuten steigende Mietpreise eine zunehmende finanzielle Belastung und oft eine Verdrängung aus beliebten Vierteln. Investoren und Immobiliengesellschaften wie Freenet Immobilien wissen diese Situation zu nutzen und investieren verstärkt in Projekte mit Mietsteigerungspotential.
Die Mietpreisentwicklung ist auch ein wichtiger Faktor für Käufer, denn die Rendite einer Immobilie hängt entscheidend von der Miethöhe ab. Plattformen wie ImmobilienScout24 zeigen regelmäßig aktualisierte Mietspiegel an, die Käufern helfen, den Markt besser einzuschätzen.
| Faktor | Einfluss auf Mietpreise |
|---|---|
| Angebots-Nachfrage-Dynamik | Starker Preisdruck in Ballungszentren |
| Steigende Baukosten | Erhöhung der Mietpreise zur Kompensation |
| Demografischer Wandel | Zunahme kleiner Haushalte und Urbanisierung |
| Nachhaltige Baupraktiken | Teurere Neubauten mit höheren Folgekosten |
Wer mehr zu den Ursachen für steigende Mietpreise erfahren möchte, findet weiterführende Informationen auf dieser Seite.
Tipps für Immobilienkäufer 2025 in deutschen Großstädten
Die richtige Kaufentscheidung auf dem komplexen Immobilienmarkt erfordert Wissen und Strategie. Angesichts weiter steigender Preise und variabler Zinsen sind folgende Tipps besonders relevant:
- Frühzeitig Zinsen sichern: Nutzen Sie Angebote für Baufinanzierungen mit festen Sollzinsbindungen, wie sie aktuell bei 3,24 % beginnen. Forward-Darlehen könnten hier für Anschlussfinanzierungen interessant sein.
- Alternative Standorte prüfen: Auch abseits der Top-Lagen gibt es lukrative Angebote, die kombinierbar mit Home-Office eine Entlastung des Budgets bieten.
- Budget realistisch planen: Setzen Sie auf solide Finanzierung und angemessene Tilgungsraten – Hektik am Markt führt oft zu Fehlentscheidungen.
- Markt genau beobachten: Dank Plattformen wie ImmobilienScout24 und Ziegert Immobilien bleiben Sie über Trends und Preisentwicklungen gut informiert.
- Langfristige Perspektive einnehmen: Immobilien sind eine nachhaltige Geldanlage, deren Wert sich in beliebten Städten langfristig stabil oder steigend entwickeln wird.
Wer jetzt eine Immobilie kaufen möchte, sollte gut vorbereitet sein und nicht auf kurzfristig fallende Preise spekulieren, denn dafür fehlen derzeit die Anzeichen.
FAQ zu steigenden Immobilienpreisen in deutschen Großstädten
- Warum steigen die Immobilienpreise in deutschen Großstädten trotz hoher Bauzinsen?
Die Kombination aus hoher Nachfrage, begrenztem Angebot und gesteigerten Baukosten hält die Preise hoch, während die Zinsen nur moderat bremsend wirken. - Welche Metropolregionen sind am stärksten vom Preisanstieg betroffen?
Besonders Dortmund, Hannover und Dresden verzeichnen starke Zuwächse bei Eigentumswohnungs- und Hauspreisen. - Gibt es noch preiswerte Immobilien in den Großstädten?
Ja, vor allem in Randgebieten und weniger gefragten Stadtteilen existieren noch vergleichsweise günstige Angebote ab etwa 500–600 €/m². - Wie beeinflussen Unternehmen wie Vonovia und PATRIZIA Immobilien den Markt?
Große Immobiliengesellschaften steuern durch Neubau- und Bestandsprojekte maßgeblich das Angebot und die Preisentwicklung in den Städten. - Sollte ich 2025 eine Immobilie kaufen oder abwarten?
Für Käufer mit solider Finanzierung ist der Markt jetzt attraktiv, da weitere Zinserhöhungen wahrscheinlich sind und die Preise kaum sinken werden.
Weitere praktische Tipps zur Immobilienfinanzierung lesen Sie auf dieser Seite.
